строительства,
плохо возвращает кредиты (а банковское дело - это одна большая
деревня,
все знают про необязательных заемщиков), имеет претензии властей, то
под
такую квартиру вы не получите и полушки.
Конечно,
еще влияет на выдачу кредита ситуация на стройплощадке: на каком этапе
находится
строительство. Если это нулевой цикл, дело обстоит сложнее, если до
госприемки
остались считанные дни - проще. Чем ближе Свидетельство о
собственности
и момент залога квартиры, тем сговорчивее банки.
Обычно
компании-застройщики или крупные оптовики сразу говорят покупателю, с
каким
банком они работают и выдает ли этот банк кредиты под эту новостройку. Это
обеспечивает
им быструю продажу. Но они должны идти навстречу кредитующему их
покупателей
банку и заключать договоры в соответствии с требованиями банка.
Например,
ряд инвестиционно-строительных компаний, зная, что их покупатель
расплачивается
деньгами банка, взятыми в кредит, вставляет в договоры
соинвестирования
обязательства передать Свидетельства о государственной
регистрации
права не покупателю, а банку, чтобы тот мог заставить покупателя
заключить
договор залога. Вообще-то в договоре соинвестирования не обязательно
указывать
ни источник денег, ни обязанность покупателя совершить какие-либо
действия
с квартирой в дальнейшем. В конце концов это дело покупателя... Но
банки...
Но кредит... Вот и обрастают договоры соинвестирования подробностями,
вмещающими
половину Гражданского кодекса РФ и программу жизни покупателя на
ближайшие
10 лет.
§
1. Залог инвестиционной недвижимости
Различные
банки решают проблему обеспечения кредита, выданного под приобретение
новостройки,
по-разному.
Наиболее
распространен метод, когда и в кредитном договоре, и в договоре
соинвестирования,
и везде, где только можно, указывается обязанность заемщика
(он
же покупатель) заключить договор залога с банком в ту же минуту, как только
он
зарегистрирует свои права на квартиру.
Есть
банки, которые требуют, чтобы до момента окончания строительства подлинник
договора
соинвестирования находился у банка, который проконтролирует регистрацию
прав
на квартиру.
Есть
банки, требующие договора уступки прав по договору соинвестирования, в
качестве
страховки на период строительства. Перед регистрацией такой договор
уничтожается.
Много
есть фокусов.
По
большому счету если вы берете кредит и честно собираетесь его исполнять, то
для
вас нет разницы, какую схему придумает банк ради своего спокойствия. Все эти
схемы
в равной степени не соответствуют законодательству. Пока нет объекта, не